les suretés réelles et les sociétés de cautions

•Prêts immobiliers et garanties, comment s’y retrouver ?

Le recours à un financement immobilier dans le but d’acquérir sa résidence principale ou d’effectuer un investissement locatif relève du parcours du combattant.

Le fait de s’intéresser au calcul du TEG ou de recourir à une délégation d’assurance permet de maîtriser certains aspects d’une offre de prêt.

 Mon but, au travers de cet article, est d’aller plus loin dans des domaines souvent peu abordés ou mal présentés.

Ainsi, la nature de la garantie et son fonctionnement diffèreront selon les établissements bancaires, les sociétés de caution et les liens les unissant.

On peut donc distinguer sans ordre de préférence :

                        • Les sûretés réelles.

                        • Les nantissements

                        • Les sociétés de cautions

Dans ce premier volet je m’intéresserai aux sûretés réelles dont la liste non exhaustive reprend :

                        • L’hypothèque 

                        • La caution hypothécaire

                        • La subrogation hypothécaire

                        • Le privilège du préteur de deniers

Je me suis naturellement tourné vers Maître Matthieu Gaumier, Notaire à Lyon, afin qu’il puisse nous éclairer sur ces questions.

Maître Gaumier est installé à LYON (9^ème) depuis juin 2008. Il forme, avec Mlle DESPLANCHE, sa collaboratrice, un binôme accessible.

Nos collaborations se sont révélées efficaces pour la plus grande satisfaction de nos clients.

Véronique DESPLANCHE :

Une sûreté réelle est une garantie donnée à la banque sur un bien immobilier. Elle lui permet, en cas de difficultés de paiement, d’être payée sur le prix de vente par préférence à d’autres créanciers.

Selon la nature de l’opération, la banque demandera à bénéficier d’un privilège de prêteur de deniers, d’une hypothèque conventionnelle, d’une caution hypothécaire, ou d’une subrogation réelle. Ces garanties font l’objet d’un acte notarié.

Qu’est ce qu’un privilège de prêteur de deniers ?

C’est la garantie hypothécaire donnée au prêteur qui finance le prix d’acquisition d’un bien immobilier. Le privilège de prêteur de deniers ne peut être pris que pour la fraction du prêt qui sert effectivement au paiement du prix des biens immobiliers.

Qu’est ce qu’une hypothèque (conventionnelle) ?

C’est la garantie donnée par un emprunteur sur un bien immobilier dont il est propriétaire.

L’hypothèque conventionnelle peut être prise en garantie d’un prêt destiné au paiement de frais d’acquisition, au financement de travaux, au refinancement d’un autre prêt.

Elle est plus onéreuse que le privilège de prêteur de deniers. C’est la raison pour laquelle le privilège de prêteur de deniers sera préféré à l’hypothèque conventionnelle lorsque les deux sont possibles.

La distinction entre ces deux sûretés réelles peut être ainsi illustrée :

M. et Mme VALENTIN empruntent la somme de 175.000 euros. Cette somme est destinée au paiement de :

- prix d’acquisition d’un appartement :                 150.000 euros

- frais d’acquisition de cet appartement :                10.500 euros

- travaux :                                                                12.000 euros

- remboursement d’un crédit à la consommation :    2.500 euros

Soit ensemble                                                         175.000 euros

Le prêt de 175.000 euros sera garanti par un privilège de prêteur de deniers à concurrence de 150.000 euros (fraction du prêt destiné au paiement du prix d’acquisition) et par une hypothèque conventionnelle à concurrence de 25.000 euros. Ces deux inscriptions seront prises sur l’appartement acheté.

Qu’est ce qu’une caution hypothécaire ?

C’est une hypothèque conventionnelle consentie par Monsieur VALENTIN, alors dénommé caution, sur des biens immobiliers lui appartenant en garantie d’un prêt consenti à Monsieur CLEMENT, emprunteur.

La caution hypothécaire est notamment donnée par un associé-gérant pour garantir un prêt consenti à la société qu’il gère et dont il est associé.

Enfin, qu’est ce que la subrogation réelle ?

C’est le transfert des droits que confère une inscription, privilège de prêteur de deniers ou hypothèque conventionnelle, d’un créancier au profit d’un autre créancier.

La subrogation réelle est principalement utilisée en cas de refinancement.

L’intérêt de la subrogation réelle est ainsi illustré :

Le 17/12/1999 a été prise une inscription au profit de la banque A en garantie d’un prêt consenti à M et Mme VALENTIN.

Le 01/08/2009, M. et Mme VALENTIN sollicite un prêt auprès de la banque B pour rembourser le capital restant dû à la banque A.

En l’absence de subrogation réelle, la Banque B pourra prendre une hypothèque conventionnelle qui prendra effet le 01/08/2009.

Avec la subrogation réelle, la banque B pourra bénéficier de la garantie qui profitait à la banque A et son inscription produira ses effets rétroactivement à compter du 17/12/1999.

Ainsi la garantie du prêt souscrit en 2009 pourra être exercée avant d’autres garanties qui auraient pu être prises entre 1999 et 2009.

Christophe Lenne